토지 공부를 시작했습니다
'토지'라고 할 때 정말 땅만 사는 거라고 생각했는데
'토지' 위에 상업시설을 세워 토지의 가치 전환을 하는 일이 진짜 토지 투자라는 걸
첫 수업때 재차 강조하시는 클로이님의 강의를 들으며 뒤통수를 맞은 듯 신세계를 접했습니다
빈 땅, 공터가 아니라
이곳에 집을 짓는다면? 상가를 세운다면? 편의점이 들어온다면?
생각의 전환이 무엇보다 필요한게 투자라는걸 중히 배울 수 있었습니다
1주차 강의 과제
4억미만, 2차선도로, 400평미만, 상가만들 수 있는
토지 찾아오기
2018타경 11698
물건 소재지 : 경기도 시흥시
신건으로 현재 평당 132만원입니다
경기도내 2차선도로에 지을 수 토지가 평당 주택 100만원 / 상가 200만원이라고 말씀하신 내용에 부합하지요
위치
"동보아파트" 북측 인근에 위치, 주위에 주택 소규모 공장/농경지가 혼재하는 도시외곽지역
동보아파트와의 거리가 어느 정도인지 감정평가서를 확인해 보았습니다
동보아파트... 완전 인근은 아닌 듯 하죠?
영동고속도로 건너~ 맞은 편에 본건이 위치하고 있습니다
이게 바로 클로이 선생님이 말하신 2차선 도로에 낀 땅... 맞지요!!
2차선 도로에 인접한 땅 찾겠다고 경매지 10건 넘게 찾아보며 드디어 물건 하나 발견했습니다
물건 양옆의 도로 폭은 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다
네모 반듯한 부지는 아니지만 나름 이정도면 예쁜 모양인걸까요?
제1종일반주거지역으로 잡혀 있는데요 현재 이곳은 고물상으로 이용되고 있다고 합니다
대지가 258m2 (78.04평)을 고물상으로 사용하고 있다니 왠지 아깝다는 생각도 살짝 들었습니다
보증금 8000만원 / 월세 70만원
이곳에 컨테이너 사무실 (약 11m2) 및 고물저장용 콘테이너 4개가 소재하고 있다고 하니
그에 비하면 월세가 다소 저렴한 것은 아닌가 하는 생각이 들었습니다
감정가는 3.4억
신건으로 바로 들어가기 보다는 2회차례 유찰 후 1억 초반대 로 떨어지면 투자해볼만할까요?
투자대비 월세수익 계산해 보며 얼마에 들어가면 좋을지 알 수 있을 것 같습니다
임차인은 사업자등록/확정일 미상이며 배당요구도 하지 않았네요
만약 고물상 대신 다른 용도, 상업시설로 전환 시키고 싶다면?
명도는 둘째치고, 어떤 용도로 사용할 수 있을지는 아직 내공이 부족하여 생각은 떠오르지는 않네요
로드뷰로 물건 주변을 확인할 수 있어서 좋았습니다
산단시설이 일부 있고 작은 주택과 농지가 있는 곳 초입에 위치해 있습니다
물건 소재지에 있는 고물상 대신 다른 상업시설을 넣는다면 뭐가 좋을까요?
이곳은 도보가 아니라 주 이동수단이 자동차이니 산단이나 주택에 배달 가능한 통닭이 괜찮을까요?
첫 수업 때 산단시설에 있는 통닭집 이야기가 진짜 인상깊었어요
정말 투자는 생각의 전환이 필요하구나 계속 느끼고 있습니다!
비교표준지
동보아파트 남서쪽에 위치한 비교표준지입니다
비교표준지는 사단과 주택이 드믄드믄 있는 물건 소재지와 유사한 환경이지만
도로 하나만 끼고 있다는 차이가 있네요
비교표준지의 평당가가 궁금했는데, 어떻게 찾지 잠시 멘붕에 빠졌다가
수업시간에 클로이선생님이 말씀주신 벨류맵이 생각났습니다!
환경은 비슷하지만 가장 중요한 차이 도로를 몇 개 끼고 있느냐에서
도로 2개인 물건은 평당가 132만원
도로 1개인 비교표준지는 평당가 약 85만원
경매 물건은 현재 신건이니 최소 1회 정도 유찰되어 평당가가 100만원까지 떨어진다면
약 78평 대지를 1억원으로 들어가는 것이고 고물상 그대로 유지한다고 했을 때 월세 70만원이면
들어가볼만하다는 생각이 잠시 들었습니다
물론 고물상의 보증금 8000만원은 어떻게 해결해야 되는지 아직은 잘 모르겠습니다
인근 낙찰사례
최근 1건 경매 진행이 있었는데
2회 유찰되어 감정평가의 76%로 낙찰되었었네요
평당가 22만원으로 주변에 아무것도 없는 맹지 같은 느낌입니다
검색하며 느낀 점은
1. 물건 검색하는 기준점을 명확히 세우지 않으면 엄청난 삽질을 하겠구나
2. 물건 검색 노하우와 물건 보는 안목을 키우는 방법... 많이 검색하면 될까?
끊임없이 시물레이션 연습도 중요하지만 실제 완성된 사례를 보며 내 시물레이션이 맞는지 확인이 필요하지 않을까
3. 투자금과 수익 계산이 확실치 않으면 투가 가치가 있는지 없는지 판단하기 어렵겠구나
"땅값은 싸게 그리고 용도 변경을 통한 가치전환"
말처럼 심플한 것은 아니구나, 하지만 가슴 설레는 일일 것 같은 좋은 기분~!
부지런히 공부하며 공부와 투자의 기록을 남기겠습니다