신분당선 처음 개통하던 당시 들었던 생각은 '이제 편하게 출퇴근하겠다! '모든 관심은 편하고 빠른 출퇴근이었지 강남까지 가는 황금노선 '신분당선'이 부동산에 어떤 영향을 미칠지 (안타깝게도) 그 당시에는 관심이 전혀 없었어요
2010년 어릴 때 살았던 수원으로 다시 이사오며 허허벌판 광교를 바라본 제 심정은 '뭔 아파트가 이리도 많아? 다 비어있다며~~' 미분양 물량에 전혀 관심이 없었던 거였죠(부동산에 관심 좀 갖지!!)
뒤늦게야 부동산에 관심을 갖고 바라본 광교는 비싸도 이렇게 비쌀 수가!!!
교통, 호수, 경기도청 신청사 이전, 컨벤션, 갤러리 백화점 등 호재로 이미 오를대로 오른 광교중앙역은 그림의 떡이요, 그외에 관심 가져볼 만한 단지가 있을까 호갱노노를 이리 저리 돌려가며 보던 중 성복역 인근 빨간색 분양 단지가 눈에 콕~ 보였으니 일명 성복역 롯데캐슬 3총사!!
성복 롯데캐슬 골드타운
성복 롯데캐슬 파크나인
성복 롯데캐슬 파크나인 2차
롯데캐슬 삼총사 중 입주 일정이 가장 늦은 롯데캐슬 파크나인 2차 (2021년 1월) 분양권 매수 가능성을 점쳐 보려고 지난 주 배운 입주자모집공고 정리하고 네이버 부동산에 올라온 매물 확인했지만 실투자금 범위 가늠이 안되 수익이 될 똘똘한 한 채인지 아닌지 판단이 서질 않았어요
때마침 2주차 수업에서 배운 프리미엄 예측방법을 성복역 롯데캐슬 삼총사에 적용해 복습해 보았습니다!
프리미엄 = 입지 가치 + 신축가치 + 미래 가치
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광교는 수원시와 용인시에 걸친 지구단위라 수원시와 용인시에서 저마다 내가 광교의 중심이라고 주장하는 자존심 대결이 세다고 들었는데요, 성복역이 있는 용인시 수지구와 광교중앙역이 속한 수원시 영통구 평당 단가를 비교해 보았습니다.
1. 지역 평당 단가 비교 : 용인시 수지구 vs 수원시 영통구
- 2011년 신분당선 개통했으나 영통구 평당 단가 큰 변화 없음
→ 광교중앙역 인근 이의동과 하동의 신축 외에도 20년차 주공 아파트가 많은 영통동의 구축 아파트로 인해 평당 단가 낮은것으로 예상
- 2014~2016년 수지구 우세
- 2017~2018년 영통구 우세
- 2019년 수지구 역전
→ 성복 롯데캐슬 3총사, 상현더샵파크사이드 수지스카이뷰푸르지오 동천파크자이 동천더샵이스트포레 분양때문인 듯함
올 3월 기준 수원시 영통구와 용인시 수지구 동별 정보 결과 재미났습니다.
- 광교중앙역 인근 이의동을 밀쳐낸 하동!
- 하동은 수원고등법원 있는 곳
→ 왜 평단가가 높은지 궁금해 집니다 (하동은 더욱 무관심였어서 ;;;)
- 중흥S 클래스, 에이린의 뜰이 있는 호수공원 인근은 원천동
- 수지구 성복동은.... 평당 단가가 수원시 영통구 평균보다 살짝 높기만 할 뿐
→ 성복동에 코엑스의 1.3배 크기라는 롯데몰 오픈과 롯데캐슬 3총사 분양으로 위상이 오를까?
2. 성복역 호재
(1) 신분당선 성복역
- 신분당선 강남~신사구간 2022년 상반기 개통
- 신사~용산 2021년 착공 / 2025년 개통 예정
- 성복역 → 롯데캐슬 파크나인 2차까지도보 10분
롯데캐슬 파크나인 1~2차 : 준역세권
(2) 롯데몰 성복점
- 2019년 6월 예정이었으나 지난 3월 화재로 일정 연기 (9월 경 오픈 소문)
- 성복역 지하 연결
- 15만여m2로 서울 코엑스몰의 약 1.3배 규모 (롯데마트, 롯데시네마, 쇼핑센터 등)
롯데캐슬 파크나인 1~2차 : 준몰세권
(3) 혁신지정 '매봉초'
- 롯데캐슬파크나인2차에서 매봉초로 도보 5분 보행로 설치 예정
롯데캐슬 파크나인 1~2차 : 초품아
(4) 광교산 숲세권
3-1. [시세비교] 성복 롯데캐슬 파크나인2차 주변 단지 유사 면적
수지 풍덕천동 e편한세상 수지
1237세대 / 2017년 8월 입주 (2년차)
84m2 최근거래: 7.5억
→ 주소는 풍덕천동이지만 성복역 이용이 더 가까운듯
→ 2년차 아파트보다 준공연도가 4~5년 뒤인 롯데캐슬 파크나인 1,2차 매매가가 더 높아질 수밖에 없을 듯
3-2. [시세비교] 신분당선 대장 아파트 단지 유사 면적
*성복역 롯데캐슬 골드타운
- 분양가대비 프리미엄 2.1억~최대 3.5억
(프리미엄 정보 출처: 네이버 매물)
광교중앙역 > 상현역 > 성복역
- 성복역이 광교중앙역에 비해 강남역과 가까우나 (성복역 28분 / 광교중앙역 34분 소요)
- 광교중앙역의 호재 (경기도청 신청사, 갤러리아 백화점, 컨벤션센터,호수공원)에 밀리는 듯
- 성복역에 롯데몰 오픈 후에도 향후 신분당선의 대장주는 광교중앙역이 유지 되지 않을까?
학군
광교중앙역 인근 학군 성적 내고 있음 (다산중, 연무중, 광교고)
성복역은 초등학교 외 중고등은 1~2km 이상 떨어진 수지학군 이용해야 함
3-3. [시세비교] 성복역 롯데 3총사 분양권 / 프리미엄 비교
A. 롯데캐슬 골드타운 (2,356세대) 2019년 6월 입주
- 신분당선 성복역 대장아파트 / 역세권
- 107동만 성복 롯데몰과 지하로 연결
- 용적율 569%
→ 동간 간격이 심히 협소해 개인 프라이버시 없고 포은대로 인근 동 소음 ↑
→ 역세권 외 메리트 없으므로 현재 대장이나 롯데캐슬 파크나인 2차 입주후 대장자리가 뒤바뀔 것 같다는 부동산 소장님의 의견
B. 롯데캐슬 파크나인 1차 (534세대) 2020년 6월 입주 예정
- 준역세권 / 준몰세권 (도보 7~8분)
- 현재 약 45% 손바뀜으로 분양권 매매 거의 끝물
- 9/21 전매 헤재 후 불법으로 130~140여건 분양권 매매
당시 투자자들 1000~2000만원 수익
- 용적율 199% / 일부 동을 제외하고는 단지 뷰
C. 롯데캐슬 파크나인 2차 (1094세대) 2021년 1월 입주 예정
- 1차보다 더 언덕 위로 올라감 (더 깊이 위치)
- 파크나인 2차 단지 앞 공원에서 성복역까지 보행로 설치 예정 (분양 당시 설계 반영)
- 용적율 199% 숲세권으로 단지 절반 정도 남서향 숲 조망권
4. 성복역 롯데캐슬 파크나인 2차 분양권 문의로 부동산 방문
1) 프리미엄이 높지 않고 매매가 활발하지 않은 이유? 골드타운과 1차에 비해 시세차익 없다고 판단되기 때문인가?
- 전매 해제 직후 용인시수지구가 조정지역으로 묶여 현재 매도 타이밍 X
- 60~70%가 가수요로 투자자들이 기다리는 시점
(a) 성복역 롯데몰 오픈 (올 6월 예정이었으나 대형화재로 9월 경 오픈 예상)
(b) 내년 4월 총선
-수지구 국회의원은 한선교. 총선 때 후보들 대부분 조정지역 해제 공약 던지지 않겠냐~ 해제되면 모든 매물 잠길 것임
2) 골드타운/1차/2차 중 미래가치는 어느 쪽에?
-골드타운이 대장 아파트이나 역세권 메리트 외 협소한 좁은 동 간격 등 메리트가 없어, 초등학교를 품고 있는 1차와 2차 시세 오를거라 예상
-1차에 비해 역에서 멀지만 보행로 설치되고 세대수가 더 큰 2차가 향후 미래가지 있을 것 같음 (1차 534세대, 2차 1094세대로)
3) 1차에 비해 2차 분양가 더 높은 이유?
-고급자재 / 세대수가 많아 커뮤니티 시설을 더 신경 써서 구축 예정
4) 2차 로얄동은 어디?
- 역이용을 생각에 주출입문에 가깝고 생활편의시설있어 앞동의 로열티가 지금 더 높지만 앞동은 아파트뷰 (LG 빌리지) 뿐이고 도로가 있어서 소음 가능성
- 부동산 소장님의 개인 의견으로는 초등학교 (매봉초) 인근 4개 동이 로얄동
이유: 초등학교로 갈 수 있는 보행로 설치 / 남서향의 숲뷰 조망권
5) 중도금 대출 승계 여부, 양도세는 누구 부담?
-중도금 대출 60% 승계, 후불이자로 약 1600~1700만원 예상 (중도금대출이자: 코픽스 금리+1.8% = 현재약 3.7%정도 기준)
-양도세 55%로 매수자 부담
5. 분양권 매수시 추가 확인 및 검토 사항
수지구는 조정지역이므로 양도세 비과세 요건으로 2년 보유 및 2년 거주
- 실투자금 대비 수익율 예측
- 프리미엄만 받고 매도할 것인가 ? 실거주 or 전세투자할 것인가?
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생전 처음 부동산에 홀로가 물건 이야기를 들어본 경험이었습니다.
신기하고 재미나고 별나라 세상에 잠시 다녀온 것 같았어요.
시간날 때 마다 지역을 정해 공부하며 부동삼 임장 다녀오는 경험 쌓아야겠습니다!
그러면 느낌이 팍~ 오는 물건이 언젠가 다가오겠지요 :-D