안녕하세요 오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 알렉스입니다
구정 명절을 며칠 앞두고 우연히 희망임대리츠 공매 매각공고를 알게되었어요
2019년 한해간 희망임대리츠 공매로 뜨거웠던걸 서울을 비롯해 전국적으로 뜨거웠다던데 이제야 알게되어 아쉬웠지만 "늦었다고 생각할 때가 가장 빠른거다"는 옛말처럼 지금이라도 부지런히 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 방법을 공부하려고 해요!
온비드 "희망임대리츠 공매" 뭔가요?
한국토지주택공사가 한계차주 (하우스푸어)로부터 주택을 매입해 은행대출금 상환해 준 후 임대주택으로 공급하는 일을 리츠라고 하는데, 그 때 집을 매도한 사람들은 5년간 전세 거주 후 재매입 의사가 있다면 우선적으로 매수하고, 재매입 의사가 없다면 희망임대리츠 주택매각 공매 물건으로 나오는 것이에요
공매는 공공기관이 주체가 되어 실시하는 경매로 경매처럼 법원 현장에서 입찰금을 쓰고 당일 낙찰 발표가 나는 방식이 아니라, 국유 공유재산 자산관리공사 앱인 온비드 (www.onbid.co.kr) 사이트에서 공매로 온라인 입찰이 진행되는 것이에요
이번 희망임대리츠제2호 주택매각 공고 (3차)에서는 총 128세대가 나왔어요
2019년 공매에는 서울 물건이 다량 있었다는데, 이번 공매 리스트에 서울은 딱 1곳!
Hot Hot~ 한 강동 물건이 하나 있었어요~ 얼마나 핫했는데 입찰자수가 무려 90명이었답니다
희망임대리츠 공매 물건 입찰하는 이유
사람들이 희망임대리츠 온비드 공매로 몰리는 이유는 두가지로 정리될 수 있어요
(1) 깨끗한 물건
- 희망임대리츠 물건 중에는 공가 주택도 꽤 있는데요
공가주택의 경우 권리상 하자 및 융자금이 전혀 없으니 권리분석이 불필요하죠
- 물론, 임차인이 거주중인 상태의 물건을 낙찰 받을 경우 현 임대차계약을 승계하는 조건으로 매각됩니다
(2) 현 시세보다 싸다
- 공매, 경매는 감정평가액 기준으로 유찰될 때 마다 최소 입찰금액이 10%씩 낮아지죠
이번 희망임대리츠제2호 공매 공고의 경우도 벌써 3차인 만큼 최소 입찰금액은 감정평가액보다 무려 30% 낮은 금액이니 현 시세보다 싸게 부동산 취득할 수 있는 절호의 기회였던 것이죠
희망임대리츠 공매... 물건 선별 조건 !!
공고문이 늦게 공지되기도 했지만 구정 명절이 있던 주라 멀리 임장 다녀오기 어려운 상황이기도 하고 처음 시도하는 온비드 공매인 만큼 임장 가능한 물건을 선별해 보았어요. 제가 추린 조건은요
매각공고 128세대 중
- 아는 지역 (수원시 / 용인시)
- 조정지역 제외 (수원시 팔달구 / 용인시 기흥구, 수지구)
- 공가주책
위 3가지 조건으로 필터링하니 남은 물건은 단 7세대
그 중 5세대가 용인시 처인구, 2세대가 수원시 권선구 물건이었어요
화서역 삼환아파트 선경아파트 공매 물건 임장기
용인시 처인구 보다는 신분당선 예타 통과로 뜨겁게 달아오르고 있는 화서역 인근에 있는 권선구 구운동 물건에 관심이 간 건 자연스러운 수순이었어요. 온비드 공매에 관심있는 지인과 구정 명절 연후를 앞던 하루 전날 서둘러 화서역 희망임대리츠 공매 물건 임장 다녀왔답니다
수원시 권선구 구운동 삼환아파트
1991년 4월 (30년차) / 총 1687세대
공매로 나온 물건은 가장 많은 세대수(600세대)가 있는 평형대인 104m2로 1층 물건이었습니다
옛날 아파트여서 인지 동간 거리가 탁 트였는데요, 공매 물건인 동 앞쪽은 주차장이어서 다른 동에 비해 동간 거리가 더 확보되어 있었어요
희망임대리츠 매각주택 중 임차인 거주주택일 경우 내부 확인은 직접 방문해 내부 확인을 요청해야 하지만 임차인의 협조가 있어야 가능한 반면 (못 볼 가능성이 크겠죠?) 공가의 경우 정해진 일정 내 세대 개방 및 방문 가능해요
삼환아파트 물건은 공가여서 개방되어 있었어요
들어서자마자 보인 현관의 신발장과 바닥 타일 상태는 양호했어요
30년된 아파트치고는 중간에 손을 존 본 듯 생각보다 내부 상태도 양호했어요
외부 샷시는 최근에 한 듯 이중샷시여서 리모델링을 할 경우
- 거실/안방 화장실 세면대와 변기 교체
- 거실을 비롯해 방 전체 장판 교체
- 싱크대 교체
- 도배
고민 중인 부분
- 체리색 몰딩을 흰색 페인트 또는 시트지로 색상 바꾸기
- 몰딩을 흰색으로 변경할 경우 방문 5개 (화장실 문 2개 포함)도 흰색으로 교체
투자 개념으로 접근하면 최소한의 비용으로 리모델링 가능할 것 같긴 하지만 아직은 투자와 실거주 분리가 잘 안되고 있어서 리모델링 범위는 계속 고민이었어요. 범위를 대략 확정해야 비용 책정하고 입찰가에 반영할텐데요.
삼환아파트 공매 물건 임장 후 부동산에서 호가 확인하고 왔습니다
- 최근 실거래 12월 25,500만원
- 신분당선 예타 통과 후 같은 평수 호가 32,000만원
- 참고로 이 물건의 감정평가액 22,600만원 / 최소 입찰액 20,340만원
수원시 구운동 삼환아파트 호재
호재 1) 신분당선 예타통과 : 화서역 도보 15분 거리
함께 임장다녀온 친구와 쉬엄쉬엄 걸어보니 삼환아파트 정문에서 화서역까지 도보 15분 정도 걸리는데, 안쪽 동에서 나온다고 해도 도보 20분이면 충분히 갈 수 있는 직진 코스였어요
삼환아파트 정문 앞에 버스 정류장이 있어서 어느 버스를 타도 화서역까지 1정거장이니 버스로 이동을 감안했을 때 신분당선 예타통과 호재가 삼환아파트까지도 충분히 영향을 미칠 만한 하다고 생각되어요
그래서인지 예타 통과 직후 실거래가 2.55억에서 호가 3.2억으로 6000~7000만원이 훌쩍 오른 거겠죠!
호재 2) 재건축 연한
삼환아파트는 91년 준공 건물로 벌써 30년차이지요
삼환아파트 건너편에 있는 동남아파트의 경우, 삼환보다 4년 일찍 준공되었어요. 지금 조합설립하려는 움직임을 슬슬 보이고 있다고 해요. 삼환아파트도 작년 여름 외벽 균열로 떠들썩 했다고 해서 그 이후 불안감에 호가가 떨어지지 않았을까 했는데요, 부동산에서는 외벽 균열로 오히려 재건축 이슈가 제가되면서 호가가 더 뜨겁다고 해요
이 와중에 몇 개월 후 화서역 신분당선 예타통과 소식도 들려왔으니 불타올랐나 보아요
구운동 삼환아파트 매물정보
희망임대리츠 주택공매 물건과 같은 평형 대 부동산 물건을 보면 총 4건이었어요
호가를 보면 2.9억~3.2억 까지이고 올수리된 물건은 3.1억~3.2억이네요
이번 공매 물건은 1층 물건이고 외부 샷시는 되어 있으나 수리가 꽤 필요한 상태였어요
현재 매물 나온 물건과 비교하면 공매 물건 낙찰 직후 매도시 매매가를 대략 예상할 수 있겠지요
입찰가 선정 고민
최근 실거래가는 25,500억인데 1개월 내 호가가 32,000억까지 올라있으니 얼마에 입찰금액을 써 내야할지 고민해 보았어요
정리해 보자면,
※ 삼환아파트 공매 물건
- 감정가액 : 22,600만원
- 최저입찰가: 20,340만원
- 최근 실거래가 : 25,500만원
- 최근 호가 : 29,000만원 ~ 32,000만원
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※ 지출예상 항목
- 수리비용
- 취득세
- 중개료 (매도시 or 전세 세팅시)
- 그외 부대비용
지출예상 항목과 낙찰 시 남을 수익을 계사해 희망임대리츠2호 주택공매 물건 중 화서역인근 구운동 삼환아파트는 입찰 들어갔어요. 물론 결과는 패찰했습니다 ^_________^
낙찰받은 금액은 얼마였을까요?
곧 공매 패찰후기 가져오겠습니다!