재개발사업 일몰제 해당 구역이 얼마전 발표 났었지요
서울시내 재건축단지 23곳과 재개발구역 15곳이 그 대상인데요
재건축 일몰제 구역 중 하나인 영등포구 양평동 신동아아파트
손품과 전화임장하였습니다.
양평동 신동아 아파트 손품 조사하다 보니 양평동은 재개발과 신축 분양
모두 진행 중인 핫한 곳이더군요!
ㅁ 양평동 신동아아파트 (82년 준공 / 38년차)
- 총 495 세대 / 매물 많지 않고 빠르게 소진되고 있음
- 동의율 57% (19년 6월 기준)
- 용적율 299.96% 적용받아 4개동 614가구로 재건축 추진 예정
- 재건축시 분담금 추정치 : 21평 9000만원 / 26평 기준 1.6억
ㅁ 양평동 신동아아파트 시세
매매가 시세변동과 유사 면적대와의 비교를 보면 (특히 양평 한신)
일몰제 앞두고 신동아 아파트의 재건축 사업 시행에 대한 기대 심리가 반영된 것같지는 않습니다.
동의율이 50% 후반대이고 재건축 일몰이 내년 3월이라는걸 잘 모르시는분들도 많다고 하는 걸 보면
과연 재건축 사업 진행될 수 있을까??? 의문이 들기는 합니다.
최근 계약된 21평의 실거래가입니다.
현재 네이버 부동산의 매물정보는 매매가 5.5억 이며 작년 18년 6월 대비 약 1억 올랐네요.
최근 계약된 26평의 실거래가입니다.
현재 네이버 부동산의 매물정보는 매매가 6.2억~6.3억이며 최근 6.2억에 거래되었다고 합니다.
작년 18년 6월 대비 마찬가지로 약 1억 올랐습니다.
양평 신동아아파트를 보다보니 인근 재개발 구역인 양평 12에 더 시선이 가는 것 같습니다.
ㅁ 양평 12구역
- 6월 예정이었던 관리처분 총회는 다음 달 7월 예정이며 현재 감평 중
- 조합원 수 363명 → 시공사 GS 자이 / 지하 2층, 지상 35층 규모 총 707세대
- 총 세대수 중 임대 96세대 / 장기전세주택 72세대
- 분양 평당가 3000 만원대에 분양할 거라고 예상된다고 함
(무조건 중흥S클래스 보다 높게~~~)
※ 위치는 양평역 울트라 초역세권!!!
추가 분담금 추정치입니다.
대지지분 10평대 물건은 5억 초중반으로 형성되어 있다고 하는데
프리미엄이 거의 3억인거죠오??
위 표를 다시 정리하면,
대지지분 10평대 매수하여 25평형 조합원 분양을 7.2억에 하는 거네요
★ 양평 12구역 매물정보
관처 직전이다 보니 매물이 거의 없다고 합니다
관리처분 나면 금액 변동이 꽤 있겠죠?
- 대지지분 15평 매매가 5.4억 (25평 신청분)
급매로 5억까지 매매가 협의 가능
세입자 없으며 관처 앞두고 임대세팅 어려우니 실투금 5억
---> 10평대 종전감정가액이 1.6억이라고 하니
5억으로 매수할 경우 프리미엄 3억 초 정도인거네요~
★ 양평 12구역 조합원 분양가 vs 중흥 S클래서 vs 문래 e 편한세상
계산하고 나니 언뜻 든 생각은,
1) 작년 18년 5월 분양한 중흥 S클래스 / 문래 e편한 세상 분양가....
입주 때 쯤 등기 후 전매제한 풀리면 양평 12구역 조합원 분양가 보다 더 올라가거나 최소 따라가기 하겠죠!
2) 양평 12구역 84T : 조합원 분양가에 프리미엄 3억을 더하면 9억대인데
일반 분양도 9억대로 나오려나? 프리미엄 3억이 과하게 느껴집니다
거여마천의 롯데인가요? 일반 분양가보다 조합원 분양가가 높은 곳도 있던데
어쩌면 양평 12구역도 비슷한 사례가 될까 궁금합니다.
3) 중흥 S 클래스(2개동 308세대) 는 양평역 초역세권인 반면
역세권이 아닌 e편한세상 문래 (4개동 263세대) 분양가가더 높은 이유는 뭘까요?
e편한세상 문래는 초/중/고가 가까이 있긴 하다만,
이 지역은 목동 학권(?)을 따라가기 때문에 역세권 보다 학교가 더 시세에 영향을 주는 걸까요?
아니면 역에서 멀긴 하지만 2호선 문래역과 5호선 양평역 중간에 껴 있는 나름 더블 역세권이라서 일까요?
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손품과 전화임장을 하고 내용 정리하다보니
궁금한 부분이 계속 생기고 있어요.
2차로 전화임장 또 진행 후 자료 업데이트 하겠습니다 ^^