장위뉴타운
사실 어디에 있는지도 정확히 모르면서 핫하다는 정보를 듣고 궁금해 찾아 보았습니다
▣ 성북구 장위뉴타운 개요
- 성복구 장위동 68-6번지 일대
- 주택 총 2만 6800가구 / 인구 7만명
- 서고동저형 완만한 평탄지형
- 주거면적이 전체 지구면적의 98.7% 차지
→ 단독주택, 다세대, 다가구로 다닥다닥 붙어있는 구조인 듯
- 자연녹지 면적은 0.4% 불과
→ 북쪽으로 북서울 꿈의 숲이 있으니 구역내 녹지비율은 크게 상관 없으려나?
뉴타운치고는 녹지가 적은 듯?
- 대중교통 6호선 상월곡역, 돌곶이역, 석계역
- 도로 : 내부순환 북부간선돋로가 지구 남쪽 통과 / 동쪽엔 동부간선도로 인접
▣ 장위뉴타운 구역별 현황
▷ 정비구역 해제
총 15구역 중 6개 구역 해제 (8, 9, 11, 12, 13, 15)
해제이유 : 뉴타운 지정 이후 부동산 경기 악화로 주택 감정평가액 낮게 나옴
→ 토지소유자들이 다가구 임대, 신축빌라로 돌아섬
(내용 출처 : 건설경제신문 '속도내는 장위뉴타운 후발주자들 북부 아파트촌 완성될까' 19.05.14)
▷ 입주 완료 구역
2구역 : 꿈의 숲코오롱하늘채 (513세대) 17년 10월 입주
▷ 입주 예정
1구역 : 래미안장위포레카운티 (1029세대) 19년 6월 입주
5구역 : 래미안퍼스트하이 (1562세대) 19년 9월 입주
7구역 : 꿈의숲아이파크 (1711세대) 20년 입주
▷ 분양 예정
4구역 (2840세대) : 시공사 GS 건설로 19년 분양 예정
▷ 정비사업 진행 단계
10구역 (1968세대) : 관리처분인가 / 시공사 대우건설
→ 현재 프리미엄은?
→ 이주비대출 부담으로 인한 매매물량 증가여부 모니터링
→ 동호수 추첨 이후 동호수P 모니터링
6구역 (1637세대) : 시공사 대우건설 선정 (4/28) / 사업시행인가 단계
14구역 (2294세대) : 재정비촉진계획변경을 위한 도시계획업체 선정 중
3구역 : 조합설립인가 (5/15)
- 전용면적 60m2 이하 32가구 / 60~85m2 432가구 / 85m2 이상 430가구 / 임대 184가구
- 현재 3.3m2 시세 1600~1700만원 책정
- 84m2 입주권은 프리미엄 붙어서 7억~8억 선
→ 주변 시세 반영해 7~8억선으로 프리미엄 붙은 것인가?
→ 분양예정단지 분양가와 관리처분인가 단계인 10구역의 프리미엄과 시세 비교
▣ 장위뉴타운 호재
GTX C 노선 (양주 덕정역 ~ 수원 수원역) 광운대역
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▣ 장위뉴타운 시세
1) 17년 입주 완료한 2구역 꿈의 숲코오롱하늘채
- 80~83m2 : 동일가 일반 평균가 6억 4500원
- 80.9B형 (24평) 선호도 높은 판상형
→ 네이버 매물 보니 24평~25평대 매물은 단 2건 (6억 2000 / 6억 7000원)
2) 입주 예정 구역
1구역 래미안장위포레카운티 (1029세대) 19년 6월 입주
59m2 : 분양가 4억 1900만~4억 3900만원 → 매매가 6억 ~ 6억 5000만원
84m2 : 분양가 5억 0900만~5억 3900만원 → 매매가 7억 2000만원 ~ 7억 7000만원
☞ 분양가 대비 약 2억원 상승
5구역 래미안퍼스트하이 (1562세대) 19년 9월 입주
59m2 : 분양가 4억~4억 4440만원 → 매매가 6억 ~ 6억 5000만원
84m2 : 분양가 4억 8000만~5억 4000만원 → 매매가 6억 7400만원 ~ 7억 5000만원
☞ 1구역 래미안장위포레카운티와 유사 분양가/매매가 형성
7구역 : 꿈의숲아이파크 (1711세대) 20년 입주
59m2 : 분양가 4억 7500만~4억 9800만원 → 매매가 5억 8000만 ~ 6억 5000만원
84m2 : 분양가 5억 8500만~6억 2200만원 → 매매가 7억 8000만원
☞ 84m2 : 2018년 11월 6억2000 거래되었으나 GTX C노선 호재 때문인지 1.6억 오른 상태
3) 정비사업 진행 단계
10구역 (1968세대) : 관리처분인가 / 시공사 대우건설
출처: 황금부동산 블로그 https://blog.naver.com/jihe71/221538403400
☞ 동호수 추첨 전이므로 RR 일 경우, 초기 투자금 ↑
동호수 추첨 전 매매가는 금년 입주 예정 단지 매매가 시세와 어깨 나란히 하고 있음
다만, 황금부동산의 도표처럼 추후 환불예상금 수령시 그 금액 만큼 수익
→ 추후 환불예상금이 큰 이유는 뭘까?
6구역 (1637세대) : 시공사 대우건설 선정 (4/28) / 사업시행인가 단계
14구역 (2294세대) : 재정비촉진계획변경을 위한 도시계획업체 선정 중
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투자금과 프리미엄 계산은 다시 해보아야겠습니다